Невзирая на то, что цены на жилье в долларах упали практически
в 2 раза, ощущение необоснованной дороговизны жилья сохраняется. Остается
вопрос: а какой она должна быть, правильная цена? Рассмотрим некоторые подходы к
ее определению.
СРЕДНЯЯ ЗАРПЛАТА. В марте глава НБУ Владимир
Стельмах озвучил, что цены на жилье в Украине завышены не менее чем в 2 раза. В
качестве аргумента он указал, что в Украине 1 квадратный метр жилья стоит 4
средние заработные платы, в России — 1,5 средней зарплаты, а житель Германии за
свой квадратный метр платит всего 0,8 получки. Если бы киевлянин платил за
квадратный метр 0,8 своей зарплаты (по данным Госкомстата, 3022 грн.), то есть
2418 грн., то 30-метровая «единичка» обходилась бы ему в 72,5 тыс. грн. (около
$9,2 тыс.).
ВВП. В качестве критерия можно использовать и
такой показатель, как ВВП на душу населения. По нему мы очень близки, например,
к Мексике, где квартиру в 40 кв. м можно приобрести за $20 тыс. Впрочем,
сравнивать со странами с теплым климатом не совсем корректно: там другие
требования к жилым зданиям и нет такой потребности в защите от зимних холодов.
ДО ИПОТЕЧНОГО БУМА. Можно вспомнить, какими
были цены до начала массовой кампании ипотечного кредитования, которая привела к
взвинчиванию цен. На конец 2003 г. средняя цена метра, согласно базе данных АН
«Благовест», составляла $850/кв. м. Вот ее и можно считать «естественной» ценой
для Киева. При ней упомянутая 30-метровая квартира стоила бы $25,5 тыс.
ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ. Гендиректор
группы компаний «Планета Оболонь» Виталий Котенко считает, что для сохранения
инвестиционной привлекательности жилья, его цена должна равняться арендной плате
за него за сто месяцев. То есть, если «единичку» можно сдать за 2500 грн. в
месяц, то у нас должна быть возможность купить ее за 250 000 грн. ($31 250).
Весна немного «разморозила» рынок новостроек. По словам Сергея
Костецкого, ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV
Development, в строительную отрасль уже пошли инвестиции, в том числе
зарубежные, начали выкупаться недостроенные объекты с целью их завершения. «Если
летом прошлого года было «заморожено» около 95% объектов, то сейчас уже порядка
70%, — говорит эксперт. — Видя оживление строительства, люди начали покупать
квартиры в домах со степенью готовности не менее 80%». «Но рынок первичной
недвижимости все еще инертный», — отмечает руководитель портала «Столичная
недвижимость» Владимир Германов.
Виной тому — высокие цены. Да, они понемногу снижаются: по
данным портала Relt.ua, средняя стоимость квадратного метра на 1 апреля
составляет 14 206 грн., что на 3,6% меньше, чем на 1 марта. Но этого снижения
недостаточно в условиях отсутствия ипотеки. Мощный толчок мог бы получить рынок,
если правительство поддержит программу Украинской строительной ассоциации,
предусматривающую строительство жилья экономкласса стоимостью $400—450/кв.м. Для
реализации программы необходимо выделение государством бесплатной земли под
строительство и 1 млрд грн. госкредита. Понятно, что, даже в самом лучшем
случае, первые дома появятся не ранее середины следующего года. Но
психологический эффект принятия подобных программ — уверенность и покупателей, и
строителей в скором появлении на рынке дешевого жилья — может подтолкнуть цену
вниз уже в этом году.
http://www.segodnya.ua/
| 
