«Новая» выяснила: откуда берется стоимость «квадратов» и кто сумеет приобрести жилье. Еще весной аналитики рынка недвижимости утверждали, будто цены уже достигли своего дна, и отныне стоимость квартир будет только увеличиваться. И действительно, начиная с апреля, цены на недвижимость стали понемногу расти, рынок слегка оживился… Но такое положение дел продлилось до августа. В конце лета цены снова упали, а количество сделок уменьшилось. Правда, даже на дешевые квартиры у большинства сегодня денег нет. Что будет дальше? Одни аналитики рынка считают, что квартиры подешевеют примерно на четверть, другие и вовсе не хотят делать никаких прогнозов.
«Ситуация ожидания»
То, что нынче наблюдается на рынке, президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов назвал «ситуацией ожидания». Похожая была в феврале-марте этого года, когда прошла первая волна кризиса. С апреля по июнь цены на недвижимость выросли на 10—15%. Однако с августа ситуация на данном рынке опять стала приближаться к точке замерзания.
«Интересный вопрос: достиг ли рынок дна? — вопрошает Александр Рубанов. — Он из экономической плоскости перешел в философскую: «быть или не быть?» И ответа нет! Его даст жизнь, и как нам кажется, это произойдет еще не скоро. По самым оптимистическим прогнозам, осенью 2010 года. Мы надеемся тогда увидеть относительный баланс между спросом и предложением».
Верхушка ССНУ делать какие-то прогнозы не хочет. Да и вообще скептически относится к любым «предсказаниям»: «Зимой некий деятель обещал завалить Киев 10-тысячными квартирами, — вспоминает вице-президент этой организации Анатолий Топал. — Были квартиры по 10 тысяч? Не было! Будут ли? Не знаю. Не имеет права риелтор быть аналитиком».
Однако директор департамента по оценке консалтинговой компании «Самсон» Всеволод Жоголев утверждает, что цены упадут еще примерно на 20%: «Сегодня средняя цена квадратного метра жилья в Киеве — $2000. А должна стать — $1500—1200».

Существует ли «справедливая цена»?
Еще полтора года назад торговля недвижимостью была делом весьма доходным и перспективным. Сегодня же, по словам первого вице-президента ССНУ Игоря Однопозова, половина риелторских фирм приказала долго жить, а половина оставшихся существует лишь номинально, не имея ни офиса, ни сотрудников, ни клиентской базы. А бывшие клиенты, к слову, довольно потирают руки: мол, так им и надо, паукам! Взвинтили стоимость жилья до небес, а теперь, наконец, цена будет справедливой. Но что же такое «справедливая цена»?
«Если говорить о «справедливой цене», то в мире справедливости нет! Тем более на рынке недвижимости, — уверен Игорь Однопозов. — Многие помнят цены на киевские квартиры в $4—5 тыс. Тогда тоже казалось, что цена справедливая. Почему квартира стоила $4 тыс, а теперь 40? А год назад — 100? Ответ простой: экономики в этом ценообразовании никогда не было, нет и не будет».
Кстати, по мнению Игоря Однопозова, кризис пойдет риелторскому бизнесу на пользу: «Рынок был раздут не так ценами, как псевдориелторами. Очищение даст многое: оставшиеся компании — настоящие профессионалы, которые работали и будут работать».

Мифы и легенды
Кризис заставил всех изменить точку зрения не только на риелторский бизнес, но и на рынок жилья в целом. Однако если многие представления о том, как этот рынок будет развиваться, оказались мифами, нынешние взгляды тоже далеки от объективной реальности, считает руководитель отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослав Иванов. То есть, на смену старым мифам и легендам приходят новые. «Раньше существовал, к примеру, устойчивый миф: мол, Киев обречен на вечный успех из-за того, что здесь есть постоянный миграционной приток, а обеспеченность города жильем процентов на 30 меньше, чем в ближайших европейских столицах, — говорит Ярослав Иванов. — А работы, дескать, в Киеве хватит всем. Кризис этот миф развеял. За это время безработица выросла в 2 раза, и мы наблюдали отрицательный баланс приехавших-выехавших.
Проблема в том, что сейчас формируются другие мифы. Например, о том, что ценовое дно — это такая цена на жилье, когда квартира станет продуктом чуть ли не массового потребления, и все желающие и стоящие на очереди смогут ее купить. Но цена не является единственной и жестко определяющей оживление. Качество продукта тоже играет роль. Особенно это касается первичного рынка. Много проектов не соответствует классу, в котором продвигаются, соответственно — и цене. Для них было бы неплохо рассмотреть вопрос о том, кто смог бы быть реальным покупателем». В первую очередь, эксперт имел в виду первичный рынок коттеджных застроек. Многие из них позиционировались как элитное жилье для весьма небедных людей. Но подобные заявки нужно оправдывать. Например, снабжать коттеджные поселки соответствующей инфраструктурой: магазинами, СТО, кортами, бассейнами, фитнес-центрами и так далее. Однако застройщики из-за кризиса эти обещания часто не выполняют, и покупатель вместо элитного жилья получает просто неплохой домик в глуши.
В целом же эксперты, характеризуя ситуацию, говорят, что если раньше при сделках и продавец, и покупатель были довольны, теперь наоборот: продавец считает, что продешевил, а покупателю кажется, что он переплатил. Но пока говорить о какой-то «рыночной стоимости» не представляется возможным. Что ж, будем и дальше наблюдать за ситуацией.

Регионы: полный штиль
Если дела в столице, по мнению специалистов, смутны и непонятны, то как они обстоят в некоторых областных центрах Украины? В целом, ситуация везде выглядит похожей: зимой — обвал, к маю-июлю — небольшое оживление, осенью — спад и полная неопределенность. Но есть и отличия, обусловленные местной спецификой.
«Не вижу экономического смысла обсуждать то, что происходит на рынке, — говорит представитель ССНУ в Черкассах Артур Оганесян. — Что мы можем сегодня спрогнозировать хотя бы до января будущего года? Кто-то может сказать, кто будет президентом? А цену на нефть до конца года спрогнозировать? Каким будет курс доллара? Кто из политиков что заявит с трибун? Вот вам пример России: Матвиенко в Санкт-Петербурге заявила, что городские цены на недвижимость достигли дна. Через неделю Путин сказал, что они упадут до 30 тыс рублей за метр… Вот такой конфуз. Ситуация в нашем городе — прошли те времена, когда владелец риелторской фирмы мог сказать: «У меня агент заключает по две сделки в день». Сегодня мы сидим в кафе и обсуждаем единичные соглашения».
«Сейчас риелтору выжить сложно, — подтверждает и Евгений Грабнер из Хмельницкого агентства недвижимости (АН) «Златоград». — Что касается цен, с сентября 2008-го до января 2009-го ничего не продавалось и не покупалось. Никто не знал, что делать. В январе цены упали в 2 раза: если «докризисная» стоимость однокомнатной квартиры в Хмельницком была $45—50 тыс, в феврале-марте они выставлялись за $18—25 тыс. В апреле — небольшое оживление, связанное с тем, что появилась возможность снимать депозиты. Их тут же старались вложить в недвижимость, которую потом можно сдать в аренду. Как следствие — цены немного выросли. Но сейчас они снова упали, и все ждут еще большего удешевления».
Ситуация в Луцке имеет свои особенности: удержаться на плаву тамошнему рынку помогли заробитчане: «До кризиса 70% недвижимости продавалось в кредит, — рассказывает Юлия Хмара из АН «Велком». — Как только прекратилось кредитование, на 70% упали продажи. Зимой оформлялись только сделки, которые «тянулись» с лета-осени. Продавцы не знали, сколько просить за квартиру. Хрущевочку 30 м можно было купить за $18—30 тыс. Летом основными клиентами были заробитчане — это благодаря им однокомнатные квартиры поднялись в цене до $40 тыс. Актуальными стали разъезды, обмены с доплатой. Сегодня ситуация более-менее стабилизировалась. Средняя цена — $800—900 за кв. м, 4 банка вводят программы ипотеки, но только в национальной валюте и под сумасшедшие проценты. И учитывают лишь официальные доходы (а показывают их от силы 10% населения)».
О стабилизации ситуации говорят в Чернигове. Виктория Силенко из АН «Контактика» утверждает, что настоящим риелторам кризис действительно пошел на пользу: «Опытные агентства многое пересмотрели в подходах, больше внимания уделяя обменам. В целом, цена связана с колебанием курса валют. За год цена в гривнях снизилась всего на несколько процентов, а в долларах — на 50%. С августа 2009-го начали выдавать депозиты, гривня стабилизировалась. Мы отметили даже небольшое повышение стоимости (в радиусе 5%). Особенность нашей ситуации: если в Киеве сбережения можно вложить в акции или ценные бумаги, у нас доверяют, главным образом, недвижимости. Поэтому ситуация в регионе выглядит перспективной».
novaya.com.ua