«Весной 2011 года стоит ожидать ценового дна на рынке жилья» – такой прогноз в октябре прошлого года дал Фокусу президент
Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Тогда риелторы
восприняли слова эксперта с иронией, хором уверяя, что свой ценовой
минимум квадратный метр уже преодолел и его стоимость будет только
расти. Сейчас Рубанов и сам признаёт, что ошибался: цены продолжают
падать, а значит, ни о каком дне рынка не может быть и речи. До него ещё
далеко.
И это несмотря на то, что стоимость киевской вторички по итогам I
квартала оказалась самой низкой за последние 5 лет. Как сообщили в
консалтинговой компании «Канзас», в апреле цена столичного квадратного
метра составила $1591, что равно показателю 2006 года, времени, когда
стоимость вторички начала резко расти. У консалтинговой компании SV
Development цифры другие, но тенденция схожая: в апреле киевский квадрат
стоил в среднем $1794, а в начале 2006-го – $1800.
Почему она падает
Одним из основных факторов падения цен на вторичную недвижимость в
Украине стало отсутствие спроса. Опыт киевлянки Оксаны, которая с начала
года продаёт ухоженную двухкомнатную квартиру на Подоле в доме,
построенном 10 лет назад, подтверждает это. «Сначала я просила за свою
квартиру 155 тысяч долларов, но покупателей не было, – рассказывает
хозяйка. – Пришлось опустить цену до 145 тысяч. Если в течение двух
недель желающие не появятся, буду опять снижать цену».
Скорее всего, умерить ценовой аппетит Оксане действительно придётся.
По мнению Ярослава Цуканова, независимого консультанта по недвижимости,
спрос на жильё появится лишь тогда, когда оно подешевеет по меньшей мере
на 70%. «Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке, по
которой его будут покупать в Киеве, стартует с 800–900 долларов, –
считает он, – а нынешний спрос меньше существующего предложения в сотни
раз».
Падение цен на жильё обусловлено и повышением тарифов на коммунальные
услуги. «Становится невыгодным содержать недвижимость, – поясняет
Александр Рубанов. – Если раньше квартиру можно было рассматривать как
источник заработка при сдаче её внаём, то теперь 30% арендной платы
съедают коммунальные расходы. И это ещё не предел».
Похожая ситуация наблюдается и за пределами столицы: цены падают в Одессе, Донецке и Харькове.
Вместе с тем многие киевские риел-торы утверждают, что стоимость
квадратных метров на самом деле не снизилась. «Упала цена предложения,
то есть та, которую мы видим в объявлениях, – объясняет директор
агентства недвижимости «Валион» Артур Пилипчук. – А цены реальных сделок
остались на уровне прошлого года. То есть желания продавцов
приблизились к возможностям покупателей». Эксперт объясняет это тем, что
владельцы квартир и домов, привыкнув к кризису, стали реально смотреть
на вещи.
Новое против старого
Впрочем, несмотря на неуклонное падение цен, стоимость квадратных
метров в домах постройки прошлого века по-прежнему остаётся более
высокой, чем в зданиях, возведённых в последние годы. И это при том, что
за последние полгода цены на квартиры в новостройках менялись лишь в
сторону увеличения. По подсчётам специалистов жилого квартала
«Новопечерские Липки», с декабря 2010-го по март нынешнего года их
стоимость выросла на 2,8% и составила 14,5 тыс. грн. за кв. м. В июне
2008-го, в период самой высокой цены на новострой, готовый квадратный
метр в Киеве стоил 13,2 тыс. грн.
Примечательно, что застройщики, сдающие жильё, на отсутствие
покупателей не жалуются. В «Новопечерских Липках» недешёвые апартаменты
бизнес-класса разошлись, как горячие пирожки: без хозяев осталось лишь
3% площади. А во второй очереди квартала, готовой пока наполовину,
продано уже 16% апартаментов. Есть чем похвастаться и строительной
компании «ТММ». «За прошлый год продажи квадратных метров выросли на
10%», – сообщил Фокусу её гендиректор Николай Толмачёв.
Такой спрос застройщики и риелторы объясняют тем, что редкие
приобретение, у которых есть деньги на покупку квартиры, предпочитают
вкладывать их в новое жильё – более тёплое и просторное. «Ликвидность
старого жилья снижается всё больше, – рассуждает Олеся Романенко,
начальник службы маркетинга и продаж «Новопечерских Липок». – А это
значит, что как минимум через два года может измениться нынешняя
ситуация и старые квадратные метры окажутся дешевле, чем новые».
Причём это будет связано не только с ростом цен на новое жильё, но и с
падением стоимости старого. По словам Александра Рубанова, того самого
эксперта, который не побоялся спрогнозировать снижение цен на
недвижимость, стоимость вторичного жилья будет снижаться как минимум ещё
полтора-два года. «Но если ситуация в экономике не улучшится, снижение
может продолжиться. Ведь рынок недвижимости нельзя рассматривать
отдельно от ситуации в стране», – считает эксперт.
Фокус
