Склонность украинских застройщиков нарушать свои
обязательства уже стала притчей во языцех. Редко какой дом сдается точно
в срок, а еще и без каких-либо отклонений от первоначального проекта
или других сюрпризов — это вообще из категории «днем с огнем». Мы решили
разобраться, как покупателю добиться от застройщика какой-нибудь
компенсации. В этом нам помогали директор юридической компании
«Европейский правовой союз» Александр Ванжа и адвокат Донецкой областной
коллегии адвокатов Марина Гавяда.
ВЫБИВАЕМ ПЕНЮ ЗА ЗАДЕРЖКУ
Огромное большинство людей, пострадавших от
длительного затягивания сроков строительства их домов, не получают от
застройщиков никакой компенсации, а порой даже и элементарного
извинения. Многие даже и не пытаются что-либо получить. Часто причиной
тому объективные обстоятельства: когда застройщик «скорее мертв, чем
жив», без копейки денег на счетах, то, сколько с ним ни судись, скорее
всего, кроме нервотрепки, ничего не получишь.
С другой стороны, каждую ситуацию нужно рассматривать
в конкретном контексте и анализировать все возможные варианты изъятия
денег даже у «полумертвых» строительных компаний.
Конечно, если опоздание было не слишком большим, то
можно к проблемам застройщика отнестись и с пониманием. Например, по
словам сотрудников ХК «Киевгорстрой», в разгар кризиса у них были
задержки со сдачей некоторых объектов — до полугода. Во всех случаях
обошлось без судебных тяжб и выплаты какой-либо компенсации: люди
понимали ситуацию, видели, что происходит на строительном рынке, как
замирают многие стройки, и были довольны уже тем, что вообще получают
квартиры, хотя и чуть позже. Как говорят специалисты по реализации
квартир компании «Житло-Инвест», у них тоже не было никаких неприятных
последствий в связи с небольшими задержками со сдачей объектов. Но
многие компании заставляют ждать своих покупателей по году и больше.
ЗРИ В ДОГОВОР. Если ваш застройщик
из их числа и он «скорее жив», то тут уж надо смотреть в договоре, какую
именно ответственность он там на себя возложил. Если предусмотрена
какая-то пеня, то ее, не стесняясь, надо взыскивать каждый год.
Внимание! Через суд пеня более чем за год не взыскивается. И многие люди
по незнанию совершают большую ошибку, затягивая на несколько лет свое
обращение в суд.
Для начала можно оформить официальное требование на
имя директора компании. Где указать, что такого-то числа заключили с
компанией договор о частичном участии в строительстве такого-то дома.
Принятые на себя по договору обязательства по перечислению денег вы
выполнили в полном объеме. Согласно договору застройщик обязался
передать вам такую-то квартиру. Срок окончания строительства такой-то.
Но на сегодня вам вышеназванную квартиру в собственность по акту
приема-передачи так и не передали. Далее, вышеуказанный договор имеет
все признаки договора подряда, определенные ст. 875 Гражданского кодекса
Украины. Статьей 883 этого кодекса предусмотрено, что подрядчик
отвечает за просрочку передачи объекта заказчику, в частности,
уплачивает неустойку, установленную договором или законом, и
компенсирует убытки в полном объеме. Согласно договору в случае
превышения запланированных сроков строительства больше чем на столько-то
месяцев компания должна выплачивать вам неустойку в таком-то размере за
каждый последующий месяц.
На основании вышеизложенного и руководствуясь
положениями статей 11, 526, 530, 610, 611, 875, 882, 883 ГК Украины, ст.
20 Закона Украины «Об обращениях граждан», вы просите:
1. Обоснованно предоставить
информацию относительно передачи вам в собственность по акту
приема-передачи такой-то квартиры по такому-то адресу.
2. Уплатить вам неустойку в размере стольких-то процентов от суммы фактически перечисленных средств, то есть столько-то гривен.
3. Сообщить вам письменно о
результате рассмотрения требования на основании Закона Украины «Об
обращениях граждан». В соответствии со ст. 20 этого закона, обращение
рассматривается в срок не более одного месяца со дня его поступления, а
те, которые не требуют дополнительного изучения, — немедленно, но не
позднее пятнадцати дней от их получения.
СУДИТЕСЬ. Если вы не получили от
застройщика устраивающего вас ответа на требование, можно обратиться с
иском в суд. Для этого, конечно, лучше прибегнуть к профессиональной
помощи юриста. В исковом заявлении вы описываете проблему так же, как и в
требовании к застройщику, добавив то, что вы обращались с требованием
об уплате неустойки к ответчику, но оно было проигнорировано. И теперь
вы просите принять исковое заявление к рассмотрению и взыскать с
ответчика в вашу пользу неустойку в такой-то сумме.
Обращение в суд — дело хлопотное, но сулящее высокие
шансы на успех. По словам юристов, в реестре судебных решений немало
примеров, когда суд обязывает застройщика выплатить пеню в полном
размере.
Смотрите ОБРАЗЕЦ ТРЕБОВАНИЯ
ВОЗМЕЩАЕМ УБЫТКИ
К сожалению, в большинстве случаев застройщики в
договорах прописывают за свои «художества» просто мизерные штрафные
санкции, которые дают такие маленькие суммы неустойки, ради которых и
огород городить не стоит. Но и здесь не стоит отпускать нарушителя своих
обязательств с миром.
ВЕРНЕМ АРЕНДНУЮ ПЛАТУ. Можно
попробовать получить с него компенсацию за понесенные материальные
убытки. Уж тем то, кто ожидает «просроченное» жилье в арендуемых
квартирах, это, как говорится, сам Бог велел. Для чего в своем исковом
заявлении в суд добавьте абзац о том, что в результате несвоевременного
выполнения ответчиком условий договора вы понесли потери имущественного
характера: по такому-то договору аренды недвижимого имущества в такой-то
период времени. За это время проживания вашей семьи в арендованной
квартире (доме) вами были израсходованы денежные средства в таком-то
размере. Которые подлежат компенсации вам ответчиком на основании статьи
883 Гражданского кодекса Украины.
И в конце заявления добавляете просьбу взыскать с
ответчика в вашу пользу материальный ущерб в таком-то размере согласно
договору аренды жилого помещения. Конечно, чтобы получить такую
компенсацию, нужно иметь на руках договор аренды. При этом не
обязательно, чтобы он был заверен нотариально — достаточно наличия
подписей хозяина квартиры и съемщика.
При наличии такого договора и грамотном ведении дела суды, как правило, принимают сторону пострадавшего.
...ИЛИ НЕДОПОЛУЧЕННУЮ ПРИБЫЛЬ. Более
того, материальную компенсацию удавалось получать и людям, которые
пострадали из-за того, что не смогли сдавать эту квартиру в аренду. Так,
в одном случае застройщик почти на год задержал сдачу дома в аренду.
Один из инвесторов был оформлен как частный предприниматель, официально
занимавшийся сдачей квартиры в аренду. Он планировал эту квартиру для
личного проживания. Но для получения компенсации была выстроена
юридическая позиция, что он собирался сдавать ее с момента сдачи дома (в
подтверждение чего был предоставлен предварительный договор с
арендатором), но из-за задержки сделка сорвалась, и он понес убытки. Был
предъявлен иск о компенсации неполученной прибыли в эквиваленте $500 за
каждый месяц задержки. И суд это требование удовлетворил.
Смотрите ОБРАЗЕЦ ИСКА
КОМПЕНСИРУЕМ МОРАЛЬНЫЙ УЩЕРБ
Взыскание с застройщика компенсации морального ущерба
дает широкий простор для творчества. Пункт 2 части 2 статьи 23 ГК
Украины предусматривает, что моральный ущерб заключается: в душевных
страданиях, которые физическое лицо испытало в связи с противоправным
поведением относительно него самого, членов его семьи или близких
родственников. В соответствии с частью 3 этой статьи, размер денежного
возмещения морального ущерба определяется судом в зависимости от
характера правонарушения, глубины физических и душевных страданий.
Принимается во внимание ухудшение способностей пострадавшего или лишение
его возможности их реализации, степень вины лица, которая нанесла
моральный вред, если вина является основанием для возмещения, а также с
учетом других обстоятельств, которые имеют существенное значение. При
определении размера возмещения учитываются требования разумности и
справедливости, — именно так записано в законе, а уж что судья сочтет
разумным и справедливым, заранее не угадаешь.
С ЗАПАСОМ. Все это настолько
расплывчато, что, как говорят юристы, из 20 человек, подавших иски по
поводу задержки строительства одного и того же дома, каждый может
получить совершенно разную компенсацию морального ущерба. Причем
диапазон может достигать, например, от 5 тыс. грн. до 50 тыс. грн. Точно
же предсказать, на что расщедрится суд именно для вас, не возьмется ни
один добросовестный юрист. Есть только некие общие соображения, на
которые можно ориентироваться. Например, если недостроенная квартира —
десятая в вашей коллекции, а весь ваш ущерб состоит в огорчении от того,
что вы расстраиваетесь из-за невозможности сдавать ее в аренду, — то
это один случай. Здесь вам разжалобить суд вряд ли удастся, и
компенсация, скорее всего, будет минимальной.
Так, в описанном выше случае с предпринимателем суд
отказался удовлетворить его иск на возмещение еще и морального ущерба.
Аргументировав это так: вы либо предприниматель, который недополучил
прибыль, либо несчастное частное лицо, понесшее моральный ущерб. И
совсем другое дело, если вы сможете доказать, что из-за задержки в
получении квартиры вся ваша жизнь буквально полетела кувырком: с
нервами, скандалами, разрушенным семейным счастьем и неприятностями на
работе. Кроме того, надо учитывать склонность судов «резать» суммы
компенсации морального ущерба. Так что, если вы настроены получить 10
тыс. грн., запросить надо с изрядным запасом, например, 50 тыс. грн.
ПО ЗДОРОВЬЮ. Надежнее, когда
моральный ущерб можно прямо связать с ухудшением состояния здоровья
пострадавшего. Например, вы в своем исковом заявлении можете добавить,
что вам был нанесен моральный ущерб, компенсацию которого вы оцениваете в
таком-то размере. Нанесенный вам ущерб выразился в душевных
переживаниях и ухудшении состояния вашего здоровья (нервной перегрузке и
стрессе), которое обусловлено неопределенностью проживания в
арендованной квартире (как вариант — у злой свекрови/тещи).
Кроме того — несвоевременным выполнением ответчиком
условий договора, а именно нарушением сроков введения объекта в
эксплуатацию и передачи вам в собственность жилого помещения, более
того, отказом в добровольном порядке заплатить вам предусмотренную
договором неустойку. Приведенные обстоятельства значительно нарушили
жизненно важные планы вашей семьи. В результате чего состояние здоровья
сильно ухудшилось и вам пришлось обратиться в больницу, где был
установлен диагноз «расстройство адаптации» (или какой вам больше
нравится) и назначено лечение.
Конечно, все это надо подтвердить справкой из
больницы, что, учитывая специфику нашей самой бесплатной медицины в
мире, большой проблемы составить не должно. Главное, что таким образом
действительно можно добиться получения компенсации, и примеры таких
решений тоже есть.
«МЕТРОМ БОЛЬШЕ, МЕТРОМ МЕНЬШЕ»
Редкий дом у нас сдается в полном соответствии с
проектом. В огромном большинстве новых квартир имеются отклонения от
проектной площади в большую или в меньшую сторону.
ДОВЕРЯЙ, НО ИЗМЕРЯЙ. В договорах с
застройщиками, как правило, предусмотрено, что по результатам замеров
БТИ происходит корректировка площади квартиры и соответствующий
перерасчет денежных обязательств. Но и сотрудники БТИ допускают ошибки,
которые могут обойтись недешево. Например, ошибка в ширине комнаты
длиной 6 м составила всего 4 см. В результате получаем ошибку в
определении площади: 6м х 0,04 м = 0,24 кв. м, что при цене 1 кв. м 10
000 грн. дает 2400,00 грн. потерь. Поэтому для гарантии все нужно
перемеривать самому.
Кроме того, по определениям, содержащимся в ДБН
В2.2.-15-2005, общая площадь квартиры — это суммарная площадь жилищных и
подсобных помещений с учетом лоджий, балконов веранд, и террас, которые
учитываются с коэффициентом согласно дополнению В. А коэффициенты эти
таковы: — для балконов и террас — 0,3; — лоджий — 0,5;
— застекленных балконов — 0,8;
— веранд, застекленных лоджий и холодных кладовых — 1,0.
Однако часто застройщики эти коэффициенты игнорируют.
«НЕДОВЕС» И «ПЕРЕВЕС». Проблемы с
площадями бывают двух типов: застройщик недодал площадей, но
компенсировать эту нехватку не спешит; застройщик облагодетельствовал
инвестора ненужными тому метрами, а теперь просит за них дополнительные
деньги. При «недостаче» можно вести себя аналогично ситуации с задержкой
сдачи дома. Сначала попытаться договориться полюбовно. Если нет —
писать официальное требование к компании, а далее — обращаться с иском в
суд. В случае излишков площади в суд тоже можно обращаться, чтобы
обязать застройщика привести квартиру в соответствие с проектом. Но на
всю волокиту может уйти год, а то полтора. И все это время квартира
будет «висеть», поскольку без документов от застройщика оформить ее в
собственность вы не можете. Поэтому юристы рекомендуют искать решение
вопроса, не доводя дело до суда.
Например, в одном доме застройщик перенес на 5 метров
стенку в общем холле, чем одарил квартиры покупателей дополнительными
12 кв. м коридора. Покупателям это добро по 12 тыс. грн. за кв. м было
ни к чему. В суд решили не подавать, но эта возможность в качестве
аргумента в диалоге с застройщиком присутствовала. Сошлись на
компромиссе — взять эти 12 кв. м за полцены. В другом случае в Донецке
инвесторов обрадовали неожиданной и небесплатной лоджией. Которую, к
тому же, обшили пластиком, за который тоже захотели дополнительных
денег. Счастливой хозяйке новой квартиры платить за эти подарки не
хотелось. К счастью, этот застройщик не изменил отечественной традиции
затягивать со сдачей дома. Поэтому с ним удалось договориться полюбовно:
покупатели не запускают описанный выше процесс выдавливания из него
компенсации, а он не пристает с предложениями доплатить за лоджию с
пластиком.
«МЕТРЫ, ДА НЕ ТЕ»
Более сложные ситуации возникают тогда, когда общая
площадь квартиры и соответствует проекту (или имеет разумные
отклонения), но фактические площади жилых помещений имеют значительные
расхождения с проектными. Т.е., например, за счет жилой комнаты увеличен
коридор, кладовка и т.д. В этой ситуации человек имеет право или
отказаться от договора (что, как правило, неразумно) или требовать
соответствующего снижения цены.
НУЖНА ЭКСПЕРТИЗА. Снижения цены
можно добиться или путем переговоров, или в судебном порядке, когда на
рассмотрение судебно-строительной экспертизы поставить вопрос о снижении
стоимости квартиры, которое вызвано изменением проекта. То есть сперва
определяется, какова была бы стоимость квартиры, будь она такой же, как в
проекте, а потом — стоимость той, что получилась фактически. Вот эту
разницу можно и потребовать компенсировать. А заодно и моральный ущерб —
насколько хватит наглости и творческого вдохновения.
Тот же подход можно использовать, когда присутствуют
другие нарушения в проекте, например, использование для внутренних стен
менее качественного и более дешевого материала. Но при этом не факт, что
независимый эксперт-оценщик даст заключение, что эти изменения
действительно снизили стоимость квартиры. Поэтому, если эти изменения
никак всерьез жить не мешают, может, разумнее оставить все, как есть.
segodnya.ua
|